江苏高院：解除房产买卖合同判决二审期间，对被执行人购买房产预查封，案外人持生效判决，仍可对涉案房屋排除强制执行

导语：每天花五分钟熟知裁判规则，和优秀法官保持相同思维高度。我们已推出多篇执行案例，辅助执行实务操作。本期与您分享执行复议案例。对被执行人购买房产预查封，案外人房产公司持解除房产买卖合同判决，请求停止预查封排除强制执行，如何审查。

裁判要旨：

解除房产买卖合同判决二审期间，对被执行人购买房产预查封，案外人持生效判决，仍可对涉案房屋排除强制执行。

案例索引：江苏省高级人民法院（2015）苏执复字第00008号“南京大唐轮胎有限公司、常州龙涛房地产开发有限公司与常州市金达轮胎有限公司、戴勠企业借贷纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书”（审判长沈燕代理审判员孙凯代理审判员苏峰），载《中国裁判文书网》（20150312）。

标签：执行异议丨执行复议丨预查封丨解除合同丨物权效力

实务要点：

第一、我们注意到涉及预查封的案件高发。买受人负债对房贷断供，通常是房产公司担保期间代偿后解除商品房买卖合同，以判决书为由再提出执行异议之诉。本案较早，基本上可以反映解除商品房买卖合同与预查封之间的关系。

第二、本案基本逻辑从另按判决结果确立物权的归属，以此判定查封是否应当解除。常州中院评价“依据已经发生法律效力的民事判决确认的事实和判决主文内容：2012年6月18日，102号房屋即恢复到2007年7月18日商品房买卖合同签订前的状态，该房屋属龙涛公司所有。因此，民事裁定查封龙涛公司所有的102号房屋显属不当，应当解除查封。”

第三、高院在查封和解除合同判决书之间的裁判逻辑有所区别，直接认为解除买卖合同在前，查封在后，从而否定查封。即查封了案外人的财产，应当予以解封。仅仅是所有权认定的不同角度。高院评价“事实表明龙涛公司要求解除房屋买卖合同在先，本案的预查封保全措施在后，故本案不存在龙涛公司以解除房屋买卖合同规避执行的情形。”

第四、确定物权权属、审查预查封的合法性、排除例外即物权法第九条但书法律另有规定的除外、审查交房占有、确立解除合同判决书合法性、停止执行。交房占有的法律意义，直接会改变审查方向，理由是法律另有规定，即最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

案情介绍：

一、大唐公司与金达公司、戴勠企业借贷纠纷一案，常州中院2013年4月8日预查封戴勠名下102号房屋。2013年5月3日作出民事调解书，金达公司、戴勠共同偿还大唐公司借款本金800万元及利息。

二、戴勠、李佳子与龙涛公司房屋买卖合同纠纷一案，常州中院于2012年6月18日作出民事判决解除戴勠、李佳子与龙涛公司2007年7月18日签订的102号商品房买卖合同。经二审，江苏高院2013年7月4日作出民事判决驳回上诉，维持原判。

2014年11月，龙涛公司以“生效判决已解除了其与戴勠、李佳子签订的102号商品房买卖合同”为由向常州中院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。

三、常州中院认为，2013年4月8日，虽然对102号房屋首先采取查封措施，但是时间在该院戴勠、李佳子与龙涛公司房屋买卖合同纠纷案件二审上诉期间，且系对上述房屋的预查封。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条关于对房屋预查封的规定，本案中，戴勠、李佳子购买的是龙涛公司办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。依据已经发生法律效力的民事判决确认的事实和判决主文内容：2012年6月18日，102号房屋即恢复到2007年7月18日商品房买卖合同签订前的状态，该房屋属龙涛公司所有。因此，民事裁定查封龙涛公司所有的102号房屋显属不当，应当解除查封。申请执行人认为上述房屋在常州中院（2011）常民初字第19号民事判决生效前已被法院查封，龙涛公司已不能解除对标的物的查封，龙涛公司只能主张损失的意见，因缺乏事实和法律依据，不予采纳。裁定解除102号房屋查封。

裁判要点与理由：

本案争议焦点为：在生效判决解除本案被执行人与龙涛公司签订的房屋买卖合同后，申请复议人主张仍应继续查封涉案房屋是否有法律依据。

江苏高院认为，申请复议人的复议理由不能成立。理由为：

一、常州中院于2012年6月18日作出民事判决解除戴勠、李佳子与龙涛公司签订的102号商品房买卖合同。常州中院在此后于2013年4月8日作出民事裁定：预查封戴勠名下102号房屋。上述事实表明龙涛公司要求解除房屋买卖合同在先，本案的预查封保全措施在后，故本案不存在龙涛公司以解除房屋买卖合同规避执行的情形。

二、常州中院对涉案房屋采取预查封保全措施系基于被执行人与龙涛公司签订的102号商品房买卖合同，但被执行人戴勠和龙涛公司的房屋买卖合同尚在履行过程中，戴勠没有交清全部购房款，涉案房屋未进行权属变更登记。在常州中院民事判决已发生法律效力，解除戴勠、李佳子与龙涛公司签订的102号商品房买卖合同后，对涉案房屋继续查封的基础条件已不存在。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。常州中院依据本案情形，解除对涉案房屋的预查封保全措施符合法律规定。申请复议人认为“常州中院（2011）常民初字第19号民事判决生效前涉案房屋已被查封，龙涛公司不能解除对标的物的查封”的主张，无法律依据，本院依法不予支持。裁定驳回申请复议人南京大唐轮胎有限公司的复议申请。

法律依据：

《物权法》

第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十八条    被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。

十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十五条  对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。

最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》

第三百一十二条  对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

江苏省高级人民法院《关于执行异议与执行异议之诉案件审理指南（一）》

4、执行异议之诉的诉讼请求
（1）案外人提出执行异议之诉的，诉讼请求应当表述为“请求对执行标的物停止执行”。申请执行人提起执行异议之诉的，诉讼请求应当表述为“请求对执行标的物许可执行”。
（2）案外人提出执行异议之诉，同时提出确认其实体权利的诉讼请求的，应在执行异议之诉中一并作出判决。未同时提出确权请求的，法院不在判决主文中予以宣告。
（3）当事人诉讼请求不明确的，应当予以释明。拒绝变更诉讼请求的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

5、申请执行人或案外人另行诉讼或在上述第4条规定之外提出的诉讼请求的处理
（4）执行标的被查封、扣押、冻结后，案外人、申请执行人未在执行异议之诉中一并提出确权请求，而就基础法律关系另行提起相关诉讼的，不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉；已经作出判决的，应当启动审判监督程序予以撤销。拒不撤销的，由执行法院报请共同的上级法院协调处理。

六、执行异议及执行异议之诉案件的审理规则
1、案外人提出的执行异议案件，原则上进行形式审查以及书面审理，并根据下列情形判断执行标的的权利归属：
（5）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
2、案外人、申请执行人提起执行异议之诉的，应按普通程序进行实质性审查，对与执行标的相关的基础性法律关系——争议执行标的相关的民事法律行为效力、执行标的的权利性质及其归属进行实体审理，判断案外人是否享有足以排除执行的实体权利，并在此基础上作出判决。

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